Baugeld – Immer noch auf historisch günstigem Niveau

 

Noch tiefer werden die Zinsen für Baufinanzierungen wohl kaum noch sinken: Wer dieser Tage eine Immobilie finanziert, zahlt für sein Darlehen so wenig wie seit Jahren nicht. Dennoch sollten Bauherren Immobilienfinanzierungen genau miteinander vergleichen. Die Unterschiede zwischen den Anbietern sind immens.

Die Finanz- und Schuldenkrise scheint in Europa vorerst ausgestanden zu sein. Die Inflation verharrt auf niedrigem Niveau und die EZB belässt die Leitzinsen auf Rekord-Tiefstständen, damit die Konjunktur in Schwung kommt. Das sind ideale Zeiten für die Baufinanzierung.

 

Wer allerdings denkt, mit seiner Finanzierung abwarten zu können, bis die Zinsen noch weiter fallen, könnte enttäuscht werden. Die EZB wird nämlich alles unternehmen, damit die Inflation schon bald wieder steigt. Und dann werden auch die Hypothekenzinsen wieder steigen. Es empfiehlt sich daher, seine Zinsen jetzt langfristig festzuschreiben. Wer das tut, kann derzeit wenig Fehler machen – wenn er vorher intensiv die Baugeld-Konditionen vergleicht.

 

Lange Zinsbindungsfristen mit hoher Planungssicherheit sind im Zinstief besonders interessant: Wer die Baufinanzierungs-Angebote vergleicht, findet fast unschlagbar günstige Kreditkonditionen: 15-jährige Darlehen sind bereits ab 1,76 Prozent zu haben – vorausgesetzt, der Kreditnehmer kann rund 50 Prozent des Objektwerts mit eigenem Geld finanzieren. Selbst eine Zinssicherheit von 20 Jahren gibt es schon für einen Effektivzins von knapp zwei Prozent.

Jedes Jahr zieht es mehr Menschen in die Städte. Allerdings sind nicht nur die Top-Sieben-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart begehrt. Auch weitere Städte profitieren von diesem Trend.

Schwarmstädte ziehen insbesondere Jüngere an

Dazu gehören viele Großstädte ab 100.000 Einwohnern, ebenso aber auch Mittelstädte mit geringerer Einwohnerzahl. Oft bieten sie genau wie die „Big Seven“ eine attraktive Infrastruktur mit einer breiten Palette an Möglichkeiten, sind dabei aber überschaubarer und persönlicher.

Gerade die Jungen zieht es in solche Städte – besonders wenn eine Universität, Kulturangebote, Arbeitsplätze locken. 2015 untersuchte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen in einer Studie, wohin die unterschiedlichen Altersgruppen bevorzugt schwärmen.

Groß- und Mittelstädte weit vorn

Es zeigte sich, dass bei den 20- bis 34-Jährigen gleich hinter München, Leipzig und Frankfurt/Main Städte wie Heidelberg, Darmstadt, Regensburg, Dresden, Karlsruhe und Freiburg auf der Beliebtheitsskala vorn stehen. Auch bei Senioren schwindet oft mit zunehmendem Alter die Lust auf die Metropole. Stattdessen reizen Garmisch-Partenkirchen, Weimar, Potsdam oder Baden-Baden.

Solche Groß- und Mittelstädte stehen zumeist seltener im Rampenlicht als so manche Millionenstadt. Dass Mannheim, Erfurt, Osnabrück oder Aachen nicht in aller Munde sind, tut der Lebensqualität dort aber keinen Abbruch.

Oft ist man schneller in der Natur, die Wege sind kürzer, der Alltag ist weniger hektisch. Die Attraktivität dieser Standorte wird daher immer mehr Menschen klar.

Hohe Zuzugszahlen

In Münster beispielsweise sind innerhalb der letzten drei Jahre 32,6 Prozent mehr Menschen zu- statt fortgezogen, in Augsburg 22 Prozent, in Potsdam 19,4 Prozent und in Freiburg 17,9 Prozent.

Gleichzeitig geht es der Wirtschaft in solchen Städten oft gut, auch große Konzerne haben hier öfter ihren Sitz. Manch heimlicher Marktführer setzt bewusst auf die Lage außerhalb der Ballungszentren. Die Einwohnerzahlen steigen konstant.

Eckdaten müssen stimmen

Das gilt allerdings nicht für jeden Standort. Wer investieren möchte, muss sich die individuellen Bedingungen gut anschauen. Wächst die Einwohnerzahl? Wie geht es den großen Arbeitgebern der Region? Ist die Infrastruktur intakt? Wie hoch ist der Freizeitwert? Hat die Stadt womöglich nicht nur regional, sondern auch überregional oder sogar international Potenzial?

Stimmen diese Eckdaten, dann bieten solche mittelgroßen Städte für Investoren Wachstumspotenzial bei begrenztem Risiko. Sie sind oft vielversprechender, als man annimmt, und weisen bessere Renditemöglichkeiten auf als eine Metropole.

Hohe Zahl an Immobilienkäufen

Bei Transaktionen von Eigentumswohnungen und Eigenheimen zur Selbstnutzung zeigt sich die Stärke dieser im Vergleich zu den Top-Sieben-Städten kleineren Standorte ebenso. Aus unserem aktuellen Deutschland-Marktbericht geht hervor, dass zwar in München das meiste Geld pro Einwohner in diesen Segmenten umgesetzt wurde – vor Potsdam, Frankfurt am Main und Hamburg.

Betrachtet man jedoch die Anzahl der Verkäufe pro 1.000 Einwohner, steht Oldenburg ganz oben auf dem Treppchen. Es folgen Bremen, Freiburg, Augsburg, Leipzig und Trier. Die Marktaktivität auf dem Kaufmarkt ist gemessen an der Einwohnerzahl dort höher als in den Metropolen.

„Die anhaltenden Niedrigzinsen lassen die Sparbereitschaft der Erwerbstätigen erlahmen. Doch für einen auskömmlichen Ruhestand müssen sie heute privat etwas zur Seite legen“, sagt Patrick Dahmen, Mitglied des Vorstands von Axa. Gleichzeitig fürchten sich nämlich fast sechs von zehn Erwerbstätigen vor drohender Altersarmut.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der so genannten Afa (Absetzung für Abnutzung). Für Neu- und Altbauten sowie Denkmalimmobilien gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten.

Die Afa – was ist das?

Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Die Immobilien-AfA ist für Neu- und Altbauten, von wenigen Details abgesehen, einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob alt oder neu, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Ausnahme: Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen.

 

ACHTUNG

Wichtig: Die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie sind in der Einkommensteuer in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben – wie zum Beispiel die Zinsen –   und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit. Diese Verluste wirken sich steuermindernd aus.

Baudarlehen haben hierzulande zumeist eine langlaufende Zinsbindung von oft zehn oder mehr Jahren. Das hat für den Bauherrn den Vorteil, dass sich seine monatliche Rate über einen sehr langen Zeitraum nicht ändert. Nachteilig ist allerdings, dass ein Darlehen mit Zinsfestschreibung nicht einfach vorzeitig gekündigt werden kann. Es gilt: Vertrag ist Vertrag.
Ohne dass es einen Rechtsanspruch gibt, lassen sich viele Banken allerdings auf eine vorzeitige Kündigung ein, wenn es gewichtige Gründe für diese gibt. Rein altruistisch ist ein solches Entgegenkommen allerdings nicht: Die Bank verlangt in solchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Gewinne. Je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit kann sich diese auf etliche tausend Euro belaufen.

Kommt nun am 17.12.14 die Anhebung der Grunderwerbsteuer zum 1.1.2015 auf insgesamt dann 6,5%?

JA – der Erhöhung wurde am 18.12.2014 in 3. Lesung zugestimmt. Das Gesetz tritt am 1. Januar 2015 in Kraft.